Droit locatif
Les droits et obligations du propriétaire
Le propriétaire a le droit de percevoir un loyer du locataire. Le montant du loyer est fixé librement entre les parties, sauf dans certaines zones où il est encadré.
Il peut demander l’indexation du loyer si cela est prévu contractuellement.
Il peut expulser le locataire si celui-ci ne respecte pas ses obligations, notamment en cas de loyers impayés, ou de dégradations.
Le propriétaire a l’obligation de fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement en bon état de fonctionnement et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.
Il a donc l’obligation de faire les réparations importantes pour que le logement continue à être décent (ex : remplacement chaudière, fenêtre…).
Il doit également remettre au locataire un certain nombre de documents (contrat de location, diagnostic de performance énergétique, état des lieux,…).
Les droits et obligations du locataire
Le locataire a le droit d’occuper le logement pendant la durée du contrat de location. Il ne doit pas être en situation de loyers impayés et doit régler le loyer à la date et au lieu convenus par le contrat. De manière générale, il doit respecter les termes du contrat de location.
Il doit pouvoir recevoir un logement décent et en jouir paisiblement.
Le locataire doit entretenir le logement et doit donc effectuer les petites réparations. Les réparations les plus importantes sont à la charge du propriétaire et peuvent être demandées par le locataire.
Il doit respecter le voisinage et ne pas causer de nuisances.
Il est tenu d’assurer le logement contre les risques locatifs (feu, dégâts des eaux,…).
Les litiges locatifs
Les litiges sont fréquents. Les causes les plus courantes sont les loyers impayés, les dégradations du logement et les expulsions.
En cas de litige, il est important de se référer au contrat de location et au droit locatif. Si le litige n’est pas résolu à l’amiable, il peut être porté devant les tribunaux.
En France, le droit locatif est majoritairement régi par le Code civil, le Code de la construction et de l’habitation et la loi du 6 juillet 1989.
Les loyers impayés
Le loyer impayé est une situation dans laquelle le locataire ne paye pas le loyer à la date et au lieu convenus dans le contrat de location.
Pour le locataire, les loyers impayés peuvent entraîne une expulsion. Pour le bailleur, les loyers impayés entraînent une perte de revenus, des frais de recouvrement et une difficulté à revendre le logement.
En cas de loyers impayés, le propriétaire dispose de plusieurs recours. Il peut d’abord envoyer une lettre de mise en demeure, il peut aussi demander à un huissier de délivrer un commandement de payer.
Si aucune démarche n’aboutit alors il devra saisir le Juge des contentieux de la protection.
Le locataire peut quant à lui avoir recours au même juge pour demander, en cas de loyers impayés, des délais de paiement.
L'expulsion
L’expulsion peut avoir lieu si le locataire ne respecte pas les conditions du contrat, notamment en cas de loyers impayés.
Si la situation n’a pas pu se régler de manière amiable alors le bailleur pourra saisir le Juge des contentieux de la protection.
Il pourra demander au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire (si elle est présente dans le contrat) ou de prononcer la résiliation du contrat.
En cas de loyers impayés, le juge pourra ordonner l’expulsions avec ou sans délai.
La procédure d’expulsion peut prendre plusieurs mois durant lesquels les loyers impayés continuent de s’accumuler. Il convient d’entamer rapidement une procédure judiciaire pour éviter une aggravation de la situation.
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Première consultation à 150 € HT (sauf Aide juridictionnelle)
Cette somme est déductible du montant final des honoraires si une procédure est engagée.